房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行近日發(fā)布《武漢2016年度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，2016年，在住宅成交持續(xù)井噴拉動(dòng)下，武漢土地成交金額首破千億，比上年同期上升76.9%;住宅市場(chǎng)的成交量再次位居全國(guó)第一，供不應(yīng)求的狀態(tài)下，供銷比數(shù)值一度突破“2.0”。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)“井噴”，整體空置率進(jìn)一步上升;商鋪方面，去年新開項(xiàng)目數(shù)量較前一年減少近25%，預(yù)計(jì)今年將有103.52萬平方米的新增供應(yīng)。
土地：15次刷新紀(jì)錄誕生十大地王
2016年武漢土地市場(chǎng)共計(jì)推出175宗地，成功交易161宗，成交面積為823.0萬平方米，同比增長(zhǎng)20.9%;成交金額首過千億元，達(dá)1075.5億元，比上年同期上升76.9%。全年武漢土地成交紀(jì)錄十五次被刷新，最終誕生十大“地王”。
從成交區(qū)域來看，黃陂區(qū)、洪山區(qū)以及蔡甸區(qū)為2016年武漢土地市場(chǎng)的成交主力軍，三區(qū)占全市土地成交面積總量的49.0%;同時(shí)，中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)成交面積占比相比上年分別上升2.2和5.9個(gè)百分點(diǎn)，而次中心城區(qū)上升8.1個(gè)百分點(diǎn)。
從成交結(jié)構(gòu)來看，2016年商服用地占比較上年上升2.7個(gè)百分點(diǎn)至23.4%，住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，民營(yíng)房企依舊為2016年的拿地主力，占比53.4%，超國(guó)企10個(gè)百分點(diǎn)。
住宅：成交量蟬聯(lián)全國(guó)第一
截至2016年11月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)達(dá)1922萬平方米，相比上年微增1.7%;東湖高新以247.1萬平方米新增供應(yīng)位列全市第一。變化最大的則是青山區(qū)，同比上升217.9%至82.3萬平方米。主城區(qū)總體供應(yīng)較上年增加7.2%，遠(yuǎn)城區(qū)減少18.9%。
在一線城市高房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)和政策利好的內(nèi)外影響下，武漢市去年住宅成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。2016年1~11月，武漢市商品住宅累計(jì)成交面積達(dá)2768.2萬平方米，同比增加38.7%;同時(shí)，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為10797.7平方米，同比增長(zhǎng)11.5%。其中，漢陽區(qū)成交341.3萬平方米，成交量位居首;江漢區(qū)以每平方米14786.6的價(jià)格再次穩(wěn)居全市第一。
值得注意的是，盡管房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，但供銷比數(shù)值一直大于1，這表明武漢住宅市場(chǎng)去年全年基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而3月和7月的供銷比數(shù)值更是突破“2.0”。
2016年，又有5家房企殺入武漢市場(chǎng)，分別是華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地和陽光城。截至2016年底，全國(guó)房企20強(qiáng)中，已有19家扎根江城。
隨著去年9月后“限購(gòu)限貸”政策密集出臺(tái)并不斷升級(jí)加碼，武漢樓市逐步降溫恢復(fù)理性。戴德梁行預(yù)測(cè)，由于政策收緊期的到來，2017年武漢樓市成交價(jià)或?qū)⒈３制椒€(wěn)態(tài)勢(shì)。
寫字樓：供應(yīng)井噴空置率上升
2016年，武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目交付使用，市場(chǎng)存量比上年增長(zhǎng)51.1%至159.1萬平方米。由于短時(shí)間內(nèi)大量供應(yīng)集中入市，市場(chǎng)缺乏足夠的消化時(shí)間，去年底全市甲級(jí)寫字樓整體空置率環(huán)比上升13.3個(gè)百分點(diǎn)至36.2%;平均租金為每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。
2016年，升級(jí)搬遷成為租賃成交的主要驅(qū)動(dòng)因素，傳統(tǒng)金融類企業(yè)再次成為武漢甲級(jí)寫字樓租賃成交主力。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)起到主要支撐作用的依舊是內(nèi)資公司，占比達(dá)70.6%。
戴德梁行預(yù)計(jì)，2017年武漢市場(chǎng)還將迎來512,428平方米的新增供應(yīng)交付使用，屆時(shí)總存量將升至210.4萬平方米，武漢核心商務(wù)圈甲級(jí)寫字樓總體租金將繼續(xù)承壓或出現(xiàn)小幅回落，整體空置率或?qū)⑦M(jìn)一步上升。
商鋪：新開項(xiàng)目減少近4倍
在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)增加的大背景下，2016年武漢市僅有4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入使用，共計(jì)30.3萬平方米，與上年相比數(shù)量減少15個(gè)。
過去一年，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和消費(fèi)升級(jí)的驅(qū)動(dòng)下，實(shí)體與電商逐漸從對(duì)抗走向雙贏。一方面，線下實(shí)體主動(dòng)與成熟的電商平臺(tái)合作，為消費(fèi)者提供更方便快捷的購(gòu)物渠道;另一方面，傳統(tǒng)電商平臺(tái)開始注重消費(fèi)體驗(yàn)感，爭(zhēng)相布局線下實(shí)體店。
這一大趨勢(shì)下，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)正當(dāng)其道，多家餐飲品牌開出新店，高端影院逐漸成為新開購(gòu)物中心的標(biāo)配，傳統(tǒng)實(shí)體書店亦不斷積極轉(zhuǎn)型，以西西弗書店為代表的書店積極落戶主流商圈。
戴德梁行武漢及長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理黃廣平表示，今年武漢將有11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來共計(jì)103.52萬平方米新增供應(yīng)。隨著新商業(yè)項(xiàng)目的增多，解決同質(zhì)化問題變得更加緊迫。各商家還應(yīng)更好地從建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比及品牌落位等方面實(shí)施差異化經(jīng)營(yíng)策略，為項(xiàng)目創(chuàng)造亮點(diǎn)、制造標(biāo)簽，從而建立核心競(jìng)爭(zhēng)力并增強(qiáng)品牌價(jià)值。
