“成也蕭何，敗也蕭何”，這句話(huà)可能將在棚改貨幣化催熱的三四線(xiàn)城市逐漸得到印證。

2015年，中國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)入2.0升級(jí)版，補(bǔ)償模式由實(shí)物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，疊加樓市“去庫(kù)存”大背景，帶來(lái)了三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“消費(fèi)升級(jí)”，催生了手持大量現(xiàn)金的“拆二代”，房?jī)r(jià)也由此開(kāi)始走高。

數(shù)據(jù)顯示，2008年至2013年，全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工量每年在200萬(wàn)-300萬(wàn)套左右，2015年至2017年一躍至600萬(wàn)套以上水平；央行2018年前5月PSL新增4371億，相比去年同期多增1424億元，創(chuàng)下歷史新高。

與之相應(yīng)，2018年5月，100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)12514元/平方米，三四線(xiàn)城市新房成交均價(jià)同比增幅達(dá)到11.8%。另外，三四線(xiàn)城市5月土地出讓金1654億元，環(huán)比增加66%，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等增長(zhǎng)率明顯高于一二線(xiàn)城市。

這種趨勢(shì)可能隨著棚改貨幣化的收緊而改變。6月25日，有傳聞稱(chēng)國(guó)開(kāi)行棚改貸款政策可能調(diào)整，國(guó)開(kāi)行將棚改合同簽訂審批權(quán)限上收至總行，分支行新項(xiàng)目基本暫停審批。“貨幣化安置”也已慢慢從官方表述中淡出。

“未來(lái)通過(guò)PSL對(duì)棚改資金支持力度的有效性可能降低，貨幣化安置力度預(yù)計(jì)穩(wěn)中回落。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，但棚改政策可能會(huì)是漸進(jìn)式轉(zhuǎn)向，不會(huì)全國(guó)一刀切，在棚改退席的下半年，三四線(xiàn)城市樓市將會(huì)趨冷。

貝殼研究院近期發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告顯示，三線(xiàn)城市住宅銷(xiāo)售面積同比增速在2016年上半年達(dá)到頂峰后開(kāi)始回落，至2018年2月份低于5%水平，而三線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資同比增速在2016年年中觸底后呈直線(xiàn)上升，至2018年2月增速約在20%左右。兩者的缺口預(yù)示著三四線(xiàn)城市存在的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

許小樂(lè)分析，一二線(xiàn)城市樓市被嚴(yán)格管控，三四線(xiàn)城市迎來(lái)巨量棚戶(hù)改造補(bǔ)貼，即使開(kāi)發(fā)商知道需求難以獲得長(zhǎng)期支持，也不得不將市場(chǎng)重點(diǎn)布局在三四線(xiàn)城市，這種短期效應(yīng)帶來(lái)的供需錯(cuò)配，可能會(huì)對(duì)未來(lái)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)和房源流通造成負(fù)面影響。

早在去年年底，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)就曾預(yù)言，在棚戶(hù)區(qū)改造和貨幣化推動(dòng)的三四線(xiàn)城市樓市異常繁榮難以為繼，2018年，房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)將會(huì)從三四線(xiàn)回歸重點(diǎn)二線(xiàn)。

按照計(jì)劃，2018年到2020年，中國(guó)還將改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套，其中2018年的目標(biāo)為580萬(wàn)套。